Boom bytové výstavby

Petr Dufek, analytik finančních trhů ČSOB | 1. ledna 2020

Český realitní trh v posledních letech trpí permanentně nedostatečnou nabídkou nových bytů a rodinných domů. Výsledkem pak není nic jiného než soustavný růst cen nemovitostí a nájemného především ve velkých městech, stále vyšší podíl nákladů na bydlení v rodinných rozpočtech a jen velmi omezený výběr při pořizování bydlení nového. Blýská se konečně na lepší časy?

Poptávku u nás pohánějí relativně nízké úroky a dostupné hypotéky, rostoucí počet domácností (i jednočlenných) a jejich vyšší životní úroveň. Kromě toho ale také stále vyšší počty cizinců pracujících v ČR, spekulativní zahraniční poptávka nebo rozvíjející se Airbnb. Naproti tomu bytová výstavba, která má poptávku vykrývat – a vlastně nejen ji, ale i automatický úbytek bytového fondu – stále zaostává.

Pozitivní vyhlídky s velkým „ale“

Jak ukazují letošní čísla bytové výstavby, zdá se, že se konečně začíná blýskat na lepší časy i na straně nabídky nového bydlení, byť samozřejmě za jiných cenových podmínek než v předchozích letech. Za prvních 9 měsíců letošního roku se počet nově stavěných bytů a rodinných domů (bez započtení modernizací) zvýšil meziročně o pětinu.

V Praze se dokonce nabídka zdvojnásobila, v Brně se zvýšila o 21 %, a tak by se zdálo, že vše je na nejlepší cestě ke stabilizaci trhu a vlastně i už tak vysokých cen. Ani pětinový nárůst výstavby však ještě nemusí být dostatečný. Už třeba proto, že například ve Středočeském kraji jako druhém největším, pokud jde o realitní trh, se příliš o stavebním boomu hovořit nedá (+4,4 %).

Je tu ale ještě jeden mnohem podstatnější důvod, proč nad nejnovějšími čísly o výstavbě nejásat, a tím je jejich absolutní výše. V procentech může vše vypadat sebelépe, nicméně stále platí, že se staví méně než v době, kdy započala hluboká recese ekonomiky. Oproti výsledkům roku 2008 bytová výstavba zaostává o zhruba 14 %, v případě Prahy a středních Čech dohromady dokonce o čtvrtinu.

Byrokracie, překážky a co očekávat

Boom výstavby není stále ještě dostatečně silný a navíc přichází se zpožděním, které ovšem v našich podmínkách není ničím novým. Byrokratická zátěž spojená se získáním stavebního povolení vynesla České republice 157. příčku ze 190 v každoročním žebříčku Světové banky. A to ještě vychází z předpokladu, že takové stavební povolení se dá získat za 246 dnů.

Pro úplnost je třeba dodat, že toto pravidelné cvičení je zaměřené na komerční, a nikoli bytovou výstavbu, která z pohledu zúřadování v praxi spolkne mnohem více času. Takže ČR možná dopadá ve výsledku vlastně ještě dobře.

V každém případě jde o fakt, který jasně ukazuje na dlouhodobý strukturální problém českého realitního trhu, a sice na administrativní překážky výstavby. Ty jsou důvodem, proč a jak rostou ceny bytů, a žádné opatření na podporu poptávky – ať už (novo)manželské půjčky apod. – na tom nic, kromě cen bydlení a výše dluhů, nezmění.

Na závěr sice nechci kazit radost z pozitivních čísel o výstavbě nových bytů v Česku, avšak nemohu dodat nic jiného, než že se na dostupnosti bydlení nejspíše v nejbližší době nic nezmění.