Ceny nemovitostí stále stoupají

Petr Dufek, analytik finančních trhů ČSOB | červenec 2019

I když se mohlo zdát, že rozjezd bytové výstavby spolu s hůře dostupnými hypotékami přispějí ke stabilizaci realitního trhu v ČR, skutečnost zatím hovoří jinak. Ceny bytů rostou již šestým rokem za sebou a za celou tuto dobu se zvýšily o více než polovinu.

V průměru se ceny bytů zvyšují o 7,3 % ročně, což ČR přináší pomyslnou druhou příčku v rámci celé EU. Rychleji už rostou ceny jen v Estonsku. Nejnovější data pokrývající teprve první čtvrtletí letošního roku přitom nepřinášejí ani náznak toho, že by se situace na trhu měnila. Ceny bytů totiž byly tentokrát o 9,4 % výše než ve stejném období loňského roku, nových bytů dokonce o více než 11 %. Netřeba snad dodávat, že se ceny bytů – nových i stávajících – dostaly na nová historická maxima.

Čím si vysvětlit vzestup cen bytů?

Napětí na realitním trhu tak v úvodu roku evidentně nepolevilo. Navzdory předchozímu růstu cen, který vyřadil část poptávky ze hry, stejně jako přísnějším podmínkám nastavených centrální bankou, jež zhoršily dostupnost hypotečních úvěrů pro méně bonitní klienty. Čím si tedy vysvětlit dosavadní vzestup cen bytů na českém trhu?

Když se podíváme na stranu nabídky, tak nepochybně došlo k výraznému oživení nové výstavby, která se přiblížila dokonce k hodnotám před první recesí, nicméně za zcela odlišných podmínek, podíváme-li se na ceny stavebních pozemků, stavebních materiálů a nakonec i prací. Růst nabízených a následně realizovaných cen má nepochybně příčiny právě zde.

Seznamte se s kupci bytů ve velkých městech

Na straně poptávky sice došlo k částečnému útlumu v důsledku zmiňovaných přísnějších pravidel, nicméně stále zde existuje těžko uchopitelná spekulativní i zahraniční poptávka, která se soustřeďuje na byty v Praze a okolí, případně v Brně a dalších větších městech. Lákavým se s ohledem na výnos stalo pronajímání bytů, zvláště pak to krátkodobé, které v době nízkých úrokových sazeb na finančních trzích zatraktivnilo tuto část trhu.

Ne náhodou proto třeba rostou i ceny v řadě zemí západní Evropy, i když tamní ekonomická situace není zrovna nejskvělejší. A samozřejmě dál funguje i příběh o investici do bytů jako tzv. investici na stáří. V každém případě se podmínky na trhu odvíjejí především od současné konjunktury, která žene ceny stále nahoru, případně je nahoře drží, i když se nemovitosti v některých případech mohou stát časem neprodejnými.

Jak to bude s cenami nemovitostí dál?

Který ze zmíněných faktorů bude nakonec dominovat, však ukáže teprve čas. V tuto chvíli se dá jen obtížně předpokládat, že by ceny nemovitostí mohly brzy poklesnout. Naposledy došlo k jejich korekci v době prudké recese v letech 2008–2009, nicméně ani tehdy nešlo o výrazné, nebo dokonce trvalejší zlevnění.

Proto lze asi jen stěží počítat s plošným poklesem cen realit už nyní, kdy ekonomika i životní úroveň obyvatel stále ještě svižně rostou. Na takové úvahy je proto stále brzo, protože než se ceny realit začnou třeba jednou korigovat, bude muset trh na chvíli pod tlakem nabídky zamrznout. A k tomu dochází zatím jen velmi pozvolna. Do té doby je jisté jen to, že se v mezičase zvýší zájem o vylepšení stávajícího bydlení.