Jak to vypadá na trhu s nemovitostmi?

Ekonomické okénko Petra Dufka, analytika ČSOB

Že je trh s nemovitostmi už delší dobu přehřátý, je známé. Teď je otázkou, jaký bude další vývoj a co můžeme očekávat. Přiblížíme vám, jaké jsou příčiny vysokých cen a jak to s trhem bude vypadat.

Zvyšují se nadále ceny nemovitostí?

Inflace se po krátké přestávce opět vrátila do těsné blízkosti prognózy centrální banky, která tak může spokojeně konstatovat její naplňování a pokračovat v normalizaci úrokových sazeb. Když k tomu připočteme fakt, že nahoru zamířila měnověpolitická inflace i korigovaná inflace bez pohonných hmot, může být centrální banka s vývojem cen v ČR spokojena. Nakonec si sama jako svůj dlouhodobý cíl kdysi stanovila dvouprocentní úroveň s možností odchylky o jeden procentní bod nahoru a dolů.

Jak se podepsal drahý nájem?

Údaje Eurostatu o vývoji cen nemovitostí znovu potvrdily, že český trh nemovitostí se i nadále přehřívá. Ve druhém čtvrtletí letošního roku se totiž ceny bytů a rodinných domů opět zvýšily, tentokrát o 2,4 % ve srovnání s prvním čtvrtletím, respektive o 7,5 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Nejde sice už o dvojciferný nárůst jako v předchozím roce ani o nejvyšší tempo v rámci celé EU, nicméně stále jde o výrazné zdražení navíc už tak rekordních cen nemovitostí v ČR.

Rychlý růst cen nemovitostí je výsledkem přetrvávajícího nesouladu nabídky a poptávky na trhu. Zatímco počty nově stavěných bytů nedosahují ani úrovně z první recese před deseti lety, poptávka díky ještě nedávno velmi nízkým úrokovým sazbám, dostupným úvěrům, rostoucí životní úrovni apod. narůstala. Zapomenout nelze ani na fenomén Airbnb, který z bydlení poměrně jednoduše udělal ve velkých městech podnikatelskou příležitost.

Proč nabídka nestíhá uspokojovat poptávku?

Hlavním problémem českého trhu nemovitostí je nedostatečná výstavba téměř ve všech krajích. Výjimkou je pouze Olomoucký kraj, který je v kontextu dosavadního vývoje výstavby naprosto výjimečný. Administrativní náročnost výstavby brzdí či zpožďuje výstavbu a výsledkem není nic jiného než dražší bydlení. Není to nic objevného, nového či neznámého. Je to jen problém, který se neřeší a jen zhoršuje už tak nepříznivou situaci. To, že ČR patří 137. místo na světě z pohledu udělování stavebních povolení, hovoří samo za sebe.

Budoucnost je nejistá

I když se situace na straně nabídky zatím rozhodně nezlepšuje a ani hned tak nezlepší, jak napovídají čísla o výstavbě nebo o stavebních povoleních, je docela pravděpodobné, že růst cen bytů a rodinných domů začne zpomalovat. A to především proto, že část poptávky odpadá v důsledku cenové nedostupnosti bytů. Druhým důvodem je zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, ať už v podobě vyšších úrokových sazeb, které se přibližují třem procentům, nebo v důsledku přísnější regulace ze strany ČNB v podobě limitů hypoték či jejich splátek ve vztahu k příjmu potenciálního dlužníka.

I přes zpomalení tempa růstu cen nemovitostí však nelze očekávat, že by se tím zvýšila dostupnost bydlení nebo že by ceny realit dokonce mohly poklesnout. Takovou změnu může přinést snad jen masívní výstavba nebo prudká recese, jak už ostatně napovídá vývoj po roce 2009.