Hrozí nám realitní bublina?

Ekonomické okénko Petra Dufka, analytika ČSOB

Silný ekonomický růst podporovaný nízkými úrokovými sazbami sice do ČR nepřinesl nijak dramatickou inflaci, nicméně určitě lze najít zboží nebo aktiva, jejichž ceny překonávají historické rekordy. Asi nejlepším příkladem jsou raketově rostoucí ceny bytů, které se v posledním roce zvyšují dvojciferným tempem, dokonce nejrychleji v celé EU. A s tím, jak rychle zdražují ceny nemovitostí, dere se stále častěji na mysl otázka, jestli už na českém realitním trhu nevzniká bublina, která časem splaskne a ohrozí stabilitu celé ekonomiky.

Pro podporu takového tvrzení lze určitě hned nalézt několik podpůrných argumentů, nicméně v první řadě je třeba si položit otázku, proč vlastně ceny bytů a rodinných domů v ČR rostou.

Asi nejjednodušším a logickým vysvětlením je nesoulad nabídky a poptávky na realitním trhu. Nesoulad, který vzniká především v důsledku velmi omezené nabídky nových nemovitostí v dané fázi ekonomického cyklu. Jen už když se podíváme na vývoj nové bytové výstavby, zjistíme, že zdaleka nedosahuje ani úrovně z let 2008–2009, kdy se stavělo o čtvrtinu více, a to se už ekonomika nacházela v recesi. Nová výstavba zaostává o desítky procent a nejvíce vidět je to právě v místech, kde je růst cen nemovitostí nejrychlejší, a sice v Praze, Středočeském kraji a Brně. S určitou nadsázkou se dá říct, že vysoké ceny bytů jsou vlastně i „daní“ za nadměrnou byrokracii brzdící jejich výstavbu.

V současné době, kdy hospodářství roste o 5 % a roste i životní úroveň větší části obyvatel, je zřejmé, že se zvyšuje i zájem lidí o nemovitosti. Samozřejmě nejenom přímo pro vlastní bydlení, ale třeba i s cílem zhodnocení peněz či tzv. zajištění na stáří. A tady už stojí za to se zamyslet, zda poslední dva jmenované motivy jsou těmi dominantními, které ženou poptávku po bytech či domech nahoru. Zda je realitní trh z větší části v rukou investorů (někdy i možná spekulantů), nebo jen lidí, kteří chtějí lépe bydlet. Troufám si tvrdit, že právě ti druzí stále převažují, jen mají mnohem větší problém s ohledem na rostoucí ceny a velmi omezenou nabídku si nový byt pořídit.

Proto bychom o bublině zatím mluvit snad ani nemuseli, zvlášť pokud si vzpomeneme na zkušenosti z irského nebo španělského realitního trhu, kde se skutečně bubliny nafukovaly, až časem – i se všemi negativními důsledky – splaskly. Je snad možné hovořit o tom, že se v ČR staví desetitisíce či statisíce spekulativních bytů, které čekají na své budoucí majitele? Roste snad zásoba neobsazených bytů, které nikdo nechce? Asi těžko, když jsou byty v nových projektech obvykle vyprodané ještě dlouho před dokončením výstavby. A ani podle nejnovějších údajů ze stavebnictví zatím nic nenasvědčuje tomu, že by bytová výstavba výrazně akcelerovala. Ať už z pohledu počtu nově stavěných bytů, nebo teprve vydávaných stavebních povolení.

Případné splasknutí naší bubliny by tedy mohl způsobit jen náhlý nezájem kupujících. Ten ovšem přichází v době silných recesí, vysokých úrokových sazeb a celkové nejistoty v ekonomice. Čelíme snad takové situaci nyní nebo je pravděpodobná v následujících třeba dvou letech? Ať už podle našich odhadů, nebo předpovědí ČNB to tak rozhodně nevypadá. Ceny bytů v příštím roce nejspíše už zdaleka tak rychle jako letos neporostou, na jejich pokles si však budeme muset ještě nějaký ten rok počkat. To ovšem samozřejmě nemusí znamenat, že nákup jakékoli nemovitosti dnes musí být automaticky výhodný. Až tak jednoduše se na reality nahlížet nedá.