Levné peníze v Evropě odstartovaly realitní boom
Centrální banky v Evropě by už pomalu měly začít slavit. Evropou se prohání inflační vlna, kterou se řadu posledních let snažily svými standardními i nestandardními kroky vyvolat, a tak je na čase začít uvažovat o návratu k normálu, tedy zejména ke kladným úrokovým sazbám a v našem případě k uvolněnému kurzu koruny. Je na čase „posbírat“ zásluhy, ale také začít bilancovat výnosy i náklady dosavadní politiky a začít si všímat nejenom samotné inflace, ale pozornost věnovat i cenám dalších aktiv v ekonomice, které v mezičase rostou podstatně déle než třeba ceny mléčných výrobků na pultech obchodů, tedy především nemovitostem.
Extrémně uvolněná měnová politika v Evropě totiž vyvolala nákupní boom na realitním trhu. Nejen proto, že se peníze staly levnými a snadno dostupnými, avšak především proto, že lidé začali hledat nové příležitosti, jak své vlastní peníze zhodnotit. A tak se stalo, že v celé řadě zemí EU – Českou republiku nevyjímaje – dosahují ceny nemovitostí rekordních výšin. Na maximech se ocitají ceny rezidenčního bydlení ve třetině zemí EU, včetně Německa, ČR, Švédska a Spojeného království. Tento růst cen je zde přitom tak silný, že na rekordní výši se dostaly i indexy cen nemovitostí za celou EU a eurozónu. Přesto jak se zdá, tento vývoj zatím centrální banky příliš netrápí. Jde o vedlejší efekt měnové politiky, který nevnímají jako potenciálně rizikový, a svoji úrokovou politiku v tomto směru nijak výrazně upravovat nehodlají. ČNB sice upravila pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů tak, aby eliminovala růst 90–100% hypoték, avšak s cenou peněz v důsledku kurzového režimu a s ohledem na ECB toho příliš dělat nemůže a vlastně ani nemusí.
Sice si ještě pamatujeme splasknutí realitní bubliny v USA, Irsku či Španělsku, avšak všechny tyto příklady jsou na hony vzdálené od současného vývoje ať už z pohledu absolutních, či relativních indikátorů. Realitní trhy se tak zdaleka nenacházejí ve zlomovém bodě, který by vyžadoval radikální zásah. Trh je tak zajímavý spíše z pohledu dalšího potenciálního růstu cen a tedy výnosů pro investory nebo pro ekonomy zkoumající preference při rozhodování centrálních bank. Ponechme však v tuto chvíli stranou ceny realit v EU a podívejme se, jak se vyvíjejí tyto ceny v ČR a co za nimi stojí. Růst cen nemovitostí na českém trhu dosáhl ve třetím čtvrtletí loňského roku necelých 7 %. Od první recese se tyto ceny zvýšily už o 15 %, a dosáhly tak nového maxima. Pro přesnost je třeba dodat, že jde samozřejmě o průměrné ceny za celou ČR a za stávající i nové nemovitosti.
Jediné, co se však dá s jistotou říct o vývoji kurzu koruny ihned po exitu, který může nastat kterýkoli čtvrtek dubnem počínaje, je, že bude volatilní. Předvídat, jak se zachovají velcí zahraniční hráči na trhu, respektive kdy budou chtít vybírat své kurzové zisky, se v podstatě příliš nedá. Lze očekávat, že koruna, která je podhodnocená s ohledem na výkon ekonomiky, bude dlouhodobě směřovat k silnějším úrovním.
Zda jde o vývoj zdravý, či potenciálně problémový nám napoví samotné důvody, proč tyto ceny rostou. Na straně poptávky je zdražování bytů výsledkem hned několika faktorů, kterými jsou 1) příznivá ekonomická situace domácností, kterou podporují i pozitivní vyhlídky a očekávání (rekordní zaměstnanosti, růst mezd), 2) levné a dostupné úvěry, 3) konzervativní přístup k investování kombinovaný se snahou nalézt relativně bezpečné aktivum s přijatelným výnosem. Někdo by řekl, že jde o spekulativní poptávku, která může podle některých odhadů stát za necelou třetinou obchodů. I strana nabídky aktuálně podporuje růst cen nemovitostí, a to především v důsledku omezené výstavby nových bytů. Vzhledem k výrazným administrativním překážkám se bytová výstavba dlouho odpoutávala ode dna a stále ještě zdaleka nedosahuje rozměru let 2007–2008. Stavební povolení sice naznačují, že v letošním roce výstavba zrychlí, avšak vzhledem k poptávce povede spíše ke zpomalení cenového růstu než k čemukoliv jinému. Zdá se proto, že růst cen nemovitostí o 5–7 % nemusí být pro letošní rok nereálný. Samozřejmě jde o odhad průměru a vývoj v jednotlivých regionech se může výrazně lišit.
Petr Dufek, analytik finančních trhů ČSOB